Винаги ли е необходим нотариус при покупко-продажба на земя?

2024 Автор: Sebastian Paterson | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-16 13:47

Законът предвижда две форми на регистрация на договори за сделки с недвижими имоти.

Първият вариант е да се сключи споразумение в нотариална кантора с последваща регистрация на сделката в Службата на Федералната служба за регистрация (FRS - бившата RRB).

Второто, предвидено от Гражданския кодекс на Руската федерация и Федералния закон "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него", е сключването на споразумение в проста писмена форма. Съгласно член 550 от Гражданския кодекс на Руската федерация "Форма на договора за продажба на недвижим имот", договорът за продажба и покупка на недвижим имот се сключва в писмена форма чрез съставяне на един документ, подписан от страните. Както следва от закона, такова споразумение не изисква задължителна нотариална заверка.

Нека разгледаме предимствата и недостатъците на всеки от горните методи.

Регистрацията в нотариална кантора от физически лица на такива документи, като например договор за заем, завещание или пълномощно, в повечето случаи е оправдана - с изключение на случаите, предвидени в закона, нотариусът е единственият представител на закона, който може да удостовери документа, да потвърди правоспособността на гражданите, които са го подписали. Документът влиза в сила от момента на заверяването му от нотариус или от момента, посочен в заверения документ. В случай на конфликтни ситуации, изискващи съдебно производство, няма съмнение, че доверието в документи, заверени от нотариус, е по-голямо, отколкото в документи, съставени в проста писмена форма, особено ако е невъзможно една от страните да присъства на изслушване.

Ситуацията при сделките с недвижими имоти е различна. Задълженията на нотариус включват удостоверяване на факта на сключване на споразумение за сделка с недвижим имот, удостоверяване на самоличността на граждани, подписали съставения документ. Споразумението обаче ще влезе в сила едва след регистрацията му в UFRS, което отнема десет работни дни от датата на подаване на документи. Естествено, когато подават документи в UFRS, съответните служители на тази организация също трябва да проверят самоличността на гражданите, сключили договора, да проверят верността на договора, собствеността върху отчужденото (придобито) недвижимо имущество. Тоест процедурата по регистрация в UFRS е абсолютно еднаква както за нотариално сключен договор, така и за споразумение, съставено от страните без участието на нотариус.

Ясно е, че е доста трудно за хора, които са далеч от юриспруденцията, да съставят самостоятелно договор, особено по отношение на сделки със скъпи недвижими имоти. Като правило при съставянето на такива договори те се обръщат към адвокати, специализирани в тази област на правото.

Каква е разликата между съставянето на договор с нотариус (който също е, разбира се, специалист с висше юридическо образование) и адвокат в областта на земеползването?

А. Ако се свържете с адвокат, плащането за съставяне на договора няма да зависи от стойността на имота. Това позволява на страните по сделката да посочат реалната пазарна стойност на обекта, независимо дали сключвате сделка със стая или купувате цяла къща. В нотариално заверен договор мнозина не посочват реалната пазарна цена само защото разходите за регистрация се изчисляват като процент от стойността на недвижимите имоти. Съдебната практика показва, че често единственото доказателство за плащането от купувача на продавача е разписка от продавача. Прекалената суматоха с касовите бележки може да бъде избегната, ако страните посочат реалната стойност в договора, което показва, че парите са преведени.

Б. В нотариална кантора най-вероятно ще бъдете помолени да използвате един от няколко стандартни шаблона за договор, които са повече или по-малко подходящи за вашата ситуация. Специалист в областта на поземленото право, след като е проучил задълбочено характеристиките на вашата конкретна сделка, ще може да изготви споразумение, което най-добре отговаря на интересите на страните, да предвиди възможни рискове, ако е необходимо, да даде препоръки и да съдейства за събирането на допълнителни документи, които изключват възможността за оспорване на сделката в бъдеще. Възможно е и споразумение за по-нататъшна правна подкрепа на собственика на придобития недвижим имот, например неговата препродажба, лизинг, реконструкция и др. Не е изключена опция, при която адвокат, след като внимателно анализира подадените документи, ще препоръча да откажете изцяло тази сделка,мотивирани чрез посочване на възможни негативни сценарии. В крайна сметка интересите на страните по сделката и адвокатът, който взаимодейства с тях, напълно съвпадат, докато функциите на нотариус се свеждат до просто изявление за сключване на споразумение.

Б. Ако споразумението трябва да бъде изменено, преди да бъде представено на UFRS (например, страните са решили да променят стойността на имота или сделката е паднала в последния момент, но продавачът е намерил нов купувач, готов да закупи имота при същите условия), продавачът може самостоятелно да пренапише готов договор, като въведе коригирани данни. Ако договорът е съставен в нотариална кантора, е необходимо да кандидатствате повторно пред нотариуса, да платите таксата, тоест да започнете процеса наново, което ще доведе до загуба както на време, така и на пари. Освен това, за да се избегнат възможни усложнения, е препоръчително да се прекрати сключеното преди това споразумение, което изисква добрата воля на двете страни и съвместното им посещение в нотариалната кантора.

Можем ли да заключим, че при сключване на сделки с недвижими имоти нотариусът е „допълнителна връзка“?

Да, но само с една и много съществена забележка - адвокатът, участващ в изготвянето на договора, трябва да бъде висококвалифициран специалист в областта на земеползването, да има опит в сключването на подобни договори, да участва успешно в съдебни спорове, свързани със земя, да бъде служител на организация, специализирана в подпомагане на сделки с недвижими имоти.