Искам да купя парцел - как да определя реалната цена на парцел

2024 Автор: Sebastian Paterson | [email protected]. Последно модифициран: 2023-12-16 13:47

Пазарна стойност или стойност в употреба?

Защо използвам кавички, когато говоря за „пазарната стойност“на парцелите? При определяне на пазарната цена на парцел те обикновено изхождат от средната цена на покупките, подобни по качество, местоположение, площ, вид на използване на парцелите, произведени за определен (не твърде дълъг) период от време. Съответно, колкото повече такива сделки се анализират, толкова по-точно може да се определи цената на интересуващата ни област.

В същото време е необходимо сделките да се извършват с помощта на подобни финансови схеми, без никакви специални условия за прехвърляне на права на собственост, ограничения и тежести.

На практика обаче използването на тази техника не винаги дава обективна картина на пазарната ситуация. Към днешна дата пазарът на земеделска земя току-що започна да се формира. Като цяло сериозен обем на сделките със земя се наблюдава едва през последните 5-6 години. Да, през последната година-две се случиха доста голям брой прехвърляния на собственост, но ми се струва напразно упражнение за определяне на реалните цени на покупко-продажба на голям брой парцели.

От една страна, огромен брой земеделски парцели сменят собствениците в резултат на процедурата по даряване, въпреки че всъщност има сделки за покупко-продажба. Тъй като дарителските сделки всъщност са безвъзмездни сделки, как в такива случаи да се оцени стойността на имуществото, прехвърлено на новия собственик?

Да, и когато се правят сделки за продажба на парцели, много често договорът посочва подценена стойност на парцела - предимно с цел да се плащат по-малко данъци.

От друга страна, не можете да се ръководите от цените, посочени в рекламните оферти за продажба на обекти на недвижими имоти. Първо, много често, когато продавате парцел, има много посредници, добавящи 20 или дори 40-50% от първоначалната цена на парцела. На второ място, самите собственици на земя често излагат предмети на завишена цена нарочно - като вземат предвид по-нататъшната търговия за спад. За купувача е много по-приятно да купува недвижими имоти с отстъпка от 10-15%, като същевременно се чувства като компетентен бизнесмен. Трето, ситуацията на пазара се променя често. Един от най-типичните варианти е когато парцелите се предлагат за продажба на цена по-ниска от изложените преди това. Например има други парцели със сходни характеристики близо до вашия парцел,и собственикът спешно реши да ги продаде с голяма отстъпка поради спешната нужда от средства.

Има и друга причина, поради която е трудно да се оцени пазарната стойност на конкретни парцели, почти пълното отсъствие на ипотечен пазар за парцели.

Както казах по-горе, към днешна дата пазарът на земя (особено за парцели за търговски проекти, т.е. големи площи) все още не се е формирал. Обемът на сделките в конкретни територии и методите за тяхното изпълнение не позволяват да се извърши надеждно анализ, достатъчен за точна и обективна оценка на стойността на земята, анализ, който би могъл да се вземе за основа при разглеждане на поземлен имот като предмет на ипотека без привличане на допълнителна поръчителство или допълнителни финансови гаранции …

Мисля, че не, особено ако не използваме неясния термин „пазарна стойност”, а говорим за „потребителската стойност” на този или онзи сайт. Ако под „пазарна стойност“се разбира сумата, за която даден парцел може да бъде продаден в даден момент от времето, тогава при оценка на потребителската стойност се изследват много фактори, включително основните:

а) Динамика на ценовите промени за парцели, подобни във всички отношения за краткосрочния (1-2 години) и средносрочния (5 години) периоди.

б) Очакваната динамика на промените в цените на обекта, като се вземат предвид такива фактори като дългосрочни планове за развитие на прилежащата територия, политическата и икономическата ситуация в определен район, регион, предмет на федерацията, промени в екологичната обстановка, климатичните процеси в даден район, социалните и демографските процеси и др. и др.

в) Анализ на възможните рискове в различни области на развитие на този парцел, възможността за преодоляване на такива рискове и изчисляването на свързаните с това материални разходи.

г) Прогноза за ликвидността на даден парцел на различни етапи от неговото развитие.

Въпреки факта, че отговорите на всяка от горните точки могат да бъдат доста приблизителни, тяхната комбинация, когато се изучава в рамките на математически модел, дава доста точен отговор за потребителската стойност на сайта, която се разбира като максимално допустимата парична сума, чиято инвестиция при закупуване на земя гарантира рентабилността на по-нататъшното развитие на обекта.